Immobilien im Portfolio von NPOs - Herausforderung oder Chance?

These: Immobilien im Besitz von Non-Profit-Organisationen sind nur dann ein Segen, wenn sie aktiv und strategisch bewirtschaftet werden. Geschieht dies nicht, können sie zur finanziellen und organisatorischen Bürde werden.

Die Problemstellung: Zwischen Bedeutung und Belastung

Viele NPOs verfügen über Gebäude, die im Laufe der Zeit zu vertrauten Konstanten geworden sind. Ihre historische oder emotionale Bedeutung ist unbestritten, doch ihr praktischer Nutzen steht zunehmend in Frage.

Typische Herausforderungen:

• Sinkende Nutzung: Räume oder Gebäude stehen leer oder werden nur punktuell genutzt.
• Hohe Kosten: Sanierungs- und Energiekosten steigen, während Budgets stagnieren.
• Unklare Bewertung: Der materielle Marktwert ist oft tiefer als der ideelle oder funktionale
• Emotionale Bindung: Entscheidungen über Erhalt oder Verkauf stossen auf Widerstände insbesondere, wenn Erinnerungen oder Traditionen damit verbunden sind.

Ein Beispiel: Eine Kirchgemeinde besitzt drei Gebäude: eine Kirche, ein Pfarrhaus und ein kleines Mehrfamilienhaus. Die Kirche wird selten genutzt, verursacht aber hohe Unterhaltskosten. Das Pfarrhaus ist sanierungsbedürftig. Das Mehrfamilienhaus bringt zwar Mieteinnahmen, bindet jedoch personelle und finanzielle Ressourcen. Ohne klare Strategie fehlt der Überblick darüber, welches Gebäude welchen Beitrag zur Organisation leistet.

Stolpersteine im Immobilienmanagement

In der Praxis treten bei NPOs immer wieder ähnliche Hemmnisse auf:

• Mangel an Transparenz: Oft gibt es keine vollständige Übersicht über tatsächliche Kosten, Erträge und Risiken.
• Finanzielle Scheuklappen: Der Blick richtet sich häufig auf Zahlen, während der ideelle oder identitätsstiftende Nutzen zu wenig einfliesst.
• Emotional geprägte Entscheidungen: Tradition und Erinnerung beeinflussen Diskussionen stärker, als es der Sache dient.
• Fehlendes Fachwissen: Immobilienmanagement ist selten Kernkompetenz der Organisationen; die Ressourcen konzentrieren sich auf den sozialen Auftrag.

Diese Faktoren führen dazu, dass Veränderungen verzögert oder ganz vermieden werden, ein Risiko, das sich langfristig rächt.

Der Weg zur Klarheit: eine systematische Potenzialanalyse

Eine klare Immobilienstrategie beginnt mit einer Potenzialanalyse. Sie hilft, die bestehenden Gebäude zu erfassen, ihre Kosten und Erträge offenzulegen und den ideellen Nutzen sichtbar zu machen. So lassen sich Fragen nach Halten, Verkaufen, Erneuern oder Abbruch systematisch beantworten.

Ein entscheidender Leitgedanke: Wer ist «die beste Eigentümerin», «der beste Eigentümer»? Wenn die NPO einem Gebäude mehr Nutzen abgewinnen kann als der Markt, sollte sie es behalten. Wenn ein anderer Akteur klar mehr daraus machen könnte, ist ein Verkauf eine verantwortungsvolle Option - nicht ein Verlust. Eine fundierte Analyse eröffnet neue Perspektiven und hilft, emotional belastete Diskussionen zu versachlichen.

Vier strategische Wege im Überblick

1. Halten
   Gebäude, die unverzichtbar für den Auftrag oder die Identität der Organisation sind, sollten langfristig gesichert und professionell unterhalten werden. Entscheidend ist, dass neben den Kosten auch der Nutzen für den Kernauftrag, beispielsweise Bildung, Betreuung oder Seelsorge, berücksichtigt wird.
2. Verkaufen
   Objekte ohne klaren Beitrag und mit hohem Aufwand gehören auf den Prüfstand. Ein Verkauf kann neue finanzielle Freiräume schaffen, auch wenn der Entscheid emotional schwerfällt. Wichtig ist, dass Erlöse zweckgebunden wieder in zukunftsweisende Projekte fliessen.
3. Erneuern
   Durch Sanierungen, energetische Optimierungen oder Umnutzungen lassen sich viele Immobilien aufwerten. Beispiele reichen vom ehemaligen Schulhaus, das zum Mehrgenerationenhaus wird, bis hin zum Pfarrhaus, das günstigen Wohnraum schafft.
4. Abbruch
   Für stark sanierungsbedürftige Gebäude ohne realistische Perspektive kann ein Rückbau die sinnvollste Lösung sein, ökologisch wie wirtschaftlich. So entsteht Platz für neue, bedarfsgerechte Infrastruktur.

Praxisbeispiele

Kirchengemeinde im Mittelland

Eine Portfolioanalyse brachte Klarheit: Ein leerstehendes Pfarrhaus wurde verkauft und der Erlös floss in die Erneuerung der Kirche. Diese dient heute als vielseitiges Begegnungszentrum mit tieferen Betriebskosten und höherer gesellschaftlicher Akzeptanz.

Sozialtherapeutische Stiftung

Eine veraltete Eigenliegenschaft passte nicht mehr zum Betrieb. Gleichzeitig wurde eine gemietete, besser gelegene Immobilie intensiv genutzt. Die Stiftung verkaufte die eigene Liegenschaft und kaufte die gemietete. Das Ergebnis: bessere Abläufe, stärkere Wirkung, langfristige Sicherheit.

Schule mit Integrationsprogramm

Eine Schule stellte fest, dass ein Gebäudeteil kaum genutzt wurde, obwohl der Bedarf an Lernräumen stieg. Durch eine gezielte Umnutzung entstand ein multifunktionaler Lern- und Begegnungsraum -ein Gewinn für Integration und Immobilienwert.

Fazit und Ausblick

Immobilien bergen Risiken, aber auch enorme Chancen. Wer lediglich verwaltet, bleibt reaktiv. Wer strategisch steuert, gewinnt Handlungsspielräume, finanziell, organisatorisch und gesellschaftlich.

Eine Portfolioanalyse hilft, Emotionen durch Fakten zu ergänzen und schwierige Entscheidungen nachvollziehbar zu machen. Sie schafft Klarheit über Prioritäten: Welche Immobilien stärken den Auftrag? Welche schwächen ihn?

Strategisches Immobilienmanagement ist keine Nebensache. Es ist ein zentrales Instrument der Organisationsentwicklung und damit ein Beitrag dazu, den eigentlichen Auftrag einer NPO besser zu erfüllen: für Menschen da zu sein.