Schluss mit pauschalen Rückstellungen für Grossrenovationen

Was das für Unternehmen und Immobilienbesitzer bedeutet und wie die Kantone die Vorgaben umsetzen

Pauschale Rückstellungen für Grossrenovationen sind ab 2026 – teilweise bereits ab 2025 – nicht mehr zulässig. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Unternehmen und Immobilienbesitzer? Die Kantone handhaben die Umsetzung äusserst unterschiedlich. Zwischenzeitlich haben etliche Kantone ihre neue Steuerpraxis kommuniziert.

Bundesgerichtsentscheid als Auslöser

Mit dem Bundesgerichtsurteil 2C_1059/2019 vom 1. Dezember 2020 wurde die steuerliche Zulässigkeit pauschaler Rückstellungen für Grossreparaturen schweizweit neu beurteilt. Die ESTV (Eidgenössische Steuerverwaltung) hat nun basierend auf diesem Urteil - mit einiger Verzögerung und überraschend - die Kantone angewiesen, ihre Praxis anzupassen.

Pauschale Rückstellungen sind ab der Steuerperiode 2026, teilweise bereits ab 2025 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Nur noch individuell konkret nachweisbare Rückstellungen werden steuerlich als abzugsfähiger Aufwand im Sinne des Bundesgesetztes über die direkte Bundessteuer (DBG) Art. 29 bzw. DBG Art. 63 akzeptiert.

Ein Blick in die Vergangenheit: Kernaussagen des Entscheids

• Der Bundesgerichtsentscheid 2C_1059/2019 veränderte die steuerliche Behandlung von Rückstellungen für Grossreparaturen grundlegend. Im Zentrum stand die Frage, unter welchen Voraussetzungen Rückstellungen für künftige Reparaturen und Unterhaltsarbeiten an Geschäftsliegenschaften steuerlich zulässig sind.
• Das Bundesgericht stützte sich dabei insbesondere auf Art. 29 Abs. 1 lit c DBG. Dieser Artikel hält fest, dass Rückstellungen für Verlustrisiken, die mit dem Geschäftsjahr zusammenhängen, als geschäftsmässig begründete Aufwendungen anerkannt werden - sofern sie auf einem konkreten, nachweisbaren Risiko beruhen. Pauschale Rückstellungen ohne konkrete Planung erfüllen diese Voraussetzung nicht.
• Weiter wurde auf Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG verwiesen. Die Auflösung von Rückstellungen gilt als steuerbarer Gewinn. Das unterstreicht die Bedeutung einer nachvollziehbaren Rückstellungsbildung, da eine spätere Auflösung steuerliche Konsequenzen nach sich zieht.
• Art. 62 DBG erlaubt Abschreibungen auf dem Anlagevermögen, soweit sie geschäftsmässig begründet sind. Laufende Unterhaltsarbeiten sind als Aufwand zu verbuchen. Nur bei ausserordentlichen Umständen wie erheblichem Reparaturstau oder einem konkret geplanten Sanierungsvorhaben mit Kostenvoranschlag kann eine Rückstellung akzeptiert werden.

Was bedeutet der Entscheid zusammengefasst?

Pauschale Rückstellungen für Grossreparaturen sind gemäss richterlicher Praxis steuerlich nicht mehr zulässig. Nur noch individuell und konkret nachweisbare Rückstellungen werden anerkannt. Die handelsrechtliche Jahresrechnung bleibt zwar Ausgangspunkt für die Steuerbemessung, das Steuerrecht kann aber – wie im Fall der Rückstellungen – strengere Anforderungen stellen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat die Kantone nun überraschend und mit Verzögerung angewiesen, ihre Praxis entsprechend anzupassen. Unternehmen und Immobilienbesitzer müssen geplante Rückstellungen künftig sorgfältig und individuell dokumentieren, damit die Voraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung gemäss DBG Art. 29 (bei natürlichen Personen bzw. Geschäftsvermögen derselben) bzw. DBG Art. 63 (bei juristischen Personen) erfüllt sind.

Das Bundesgericht hat sich somit auch implizit auf nachfolgende fachliche Auslegung abgestützt (siehe Markus Reich/Marina Züger/Philipp Betschart, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Art. 29 DBG):

 

Abschliessend sei darauf hingewiesen, dass einige Kantone ¹ bereits vor dem Entscheid keine pauschalen Rückstellungen für Grossrenovationen zuliessen bzw. andere Kantone ² aufgrund des Entscheids ihre Praxis verschärft haben.

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1. Zum Beispiel Kanton Solothurn oder Kanton Basel-Stadt. ↩
2. Zum Beispiel Kanton Wallis (siehe Weisung Nr. 1.05a) oder Kanton Graubünden (Mitteilung vom August 2025 über Auflösungspflicht bis 2028). ↩

Kantonal unterschiedliche Praxis: Eine Auswahl des aktuellen Stands per Januar 2026

Kanton	Bisherige Praxis (bis 2025)	Neue Praxis (ab 2026 bzw. 2025)
Graubünden	Jährlich 0.5% des Buchwertes (maximal 10% des Buchwertes betragen)	Ab 2026 werden keine Rückstellungen für Grossreparaturen mehr anerkannt (bis und mit 2025 werden diese steuerlich noch anerkannt). Sofern vorhandene Rückstellungen für Grossreparaturen innerhalb von 3 Jahren (d.h. bis spätestens per Abschlussdatum 2028) handelsrechtlich nicht aufgelöst oder durch echte Sanierungen konsumiert werden, erfolgt eine steuerliche Aufrechnung im Jahr 2028. Steuerlich optimierte Auflösungen bezüglich Verlustverrechnungen werden geprüft.
Luzern	Pauschale Rückstellung: 1% pro Jahr bis maximal 5% des Buchwerts.	Pauschale Rückstellungen ab 2026 nicht mehr zulässig; Auflösung bis Ende 2030; individuelle Rückstellungen nur bei Nachweis.
Nidwalden	Für Grossreparaturen, die in grösseren Zeitabständen anfallen werden pauschale Rückstellungen von jährlich 1% des Buchwertes zugelassen, bis diese gesamthaft den Umfang von 5% erreicht haben (neu ab 2020)	Pauschale Rückstellungen ab 2026 nicht mehr zulässig; Auflösung bis Ende 2030; individuelle Rückstellungen nur bei Nachweis.
Obwalden	jährlich max. 1% der am Ende des Geschäftsjahres gültigen Steuerwertes der jeweiligen Liegenschaft, aber maximal 15% des Steuerwertes	Ab 2026 keine neuen pauschalen Rückstellungen. Bestehende Rückstellungen müssen nicht bis zu einem gewissen Zeitpunkt aufgelöst werden; Aufwendungen i.Z.m. Grossreparaturen jedoch mit diesen verrechnet werden.
Schwyz	max. 1% des Gebäudewertes (gesamte Rückstellung darf 10% des Gebäudebuchwertes nicht übersteigen)	Pauschale Rückstellungen ab 2026 nicht mehr zulässig; Auflösung bestehende Rückstellungen bis Ende 2030.
Uri	1% pro Jahr des Gebäudeversicherungssumme bis maximal 10% des Gebäudeversicherungswerts pro Liegenschaft.	Ab 2026 keine neuen pauschalen Rückstellungen; bestehende müssen nicht zwingend aufgelöst werden.
Zug	1% der gültigen Gebäudeversicherungssumme pro Jahr bis zu einer Obergrenze von 15% des Gebäudeversicherungswerts.	Ab 2026 keine neuen pauschalen Rückstellungen; Saldo per Ende 2025 wird «eingefroren» und mit künftigen Kosten verrechnet.
Aargau	0,5% pro Jahr vom Brandversicherungswert bis maximal 3% des Versicherungswerts (nur für juristische Personen).	Ab 2025 keine Änderung der Pauschalrückstellung mehr möglich. Bestand per Ende 2024 ist bis spätestens 2027 (3 Jahre) aufzulösen.

 

Die Anpassungen und die damit zusammenhängenden steuerlichen Konsequenzen sind somit je nach Kanton unterschiedlich.

Einige Kantone wie bspw. BL, TG oder ZH sehen aktuell keine Anpassung ihrer bisherigen Praxis vor.

Praxisbeispiel: Finanzielle Auswirkungen der Auflösung im Kanton Luzern

Bisherige Praxis im Kanton Luzern, Gemeinde Emmen

• Jährliche Rückstellung: 1% des Buchwerts, max. 5%
• Beispiel: Buchwert CHF 5'000'000 → max. Rückstellung CHF 50'000 pro Jahr bzw. CHF 250'000 kumuliert

Neue Praxis im Kanton Luzern, Gemeinde Emmen

• Keine pauschalen Rückstellungen mehr
• Individuelle Rückstellungen nur bei konkretem Nachweis (Offerten, Sanierungspläne, Devis)

Zahlenbeispiel einer Baugenossenschaft im Kanton Luzern (Gemeinde Emmen)

Jahr	Auflösung Rückstellung (CHF)	Latente Gewinnsteuer (CHF)	Kapitalsteuer zusätzlich (CHF)
2026	390'000.00	55'334.20	363.70
2027	390'000.00	55'334.20	727.35
2028	390'000.00	55'334.20	11.70
2029	390'000.00	55'334.20	15.60
2030	390'000.00	55'334.20	19.50
Total	1'950'000.00	276'671.00	1'137.85

 

Erläuterungen zur Berechnung

• Die bestehende Rückstellung von CHF 1'950'000 muss gemäss bereits kommunizierter Praxis des Kantons Luzern innert fünf Jahren aufgelöst werden. Davon ausgehend, dass die Baugenossenschaft die Auflösung linear vornimmt, führt dies im besagten Zeitraum zu einem Liquiditätsabfluss von rund CHF 55'000 pro Jahr bzw. CHF 280'000 über fünf Jahre.
• Für die Berechnung wurde angenommen, dass der Gewinn vollumfänglich der Auflösung Rückstellung entspricht und die entsprechenden Gewinne zu einer erhöhten Kapitalbesteuerbelastung führen. Da der Kanton Luzern per Ende 2027 die Kapitalsteuern von 0.25 Promille auf 0.01 Promille reduziert, sinkt die Kapitalsteuerbelastung ab 2028 entsprechend.

Tiefe Abschreibungssätze und ihre steuerlichen Auswirkungen

Das Merkblatt der ESTV (Abschreibungen geschäftlicher Betriebe) weist sehr tiefe Abschreibungssätze für Liegenschaften aus:

• Wohnhäuser: 2% auf Gebäuden allein, 1,5% auf Gebäude und Land zusammen vom Buchwert oder alternativ 1% bzw. 0,75% linear vom Anschaffungswert
• Geschäftshäuser: 4% auf Gebäuden allein, 3% auf Gebäude und Land zusammen vom Buchwert oder alternativ 2% bzw. 1,5% linear vom Anschaffungswert
• Gastgewerbe: 6% auf Gebäuden allein, 4% auf Gebäude und Land zusammen vom Buchwert oder alternativ 3% bzw. 2% linear vom Anschaffungswert

Dies führt zu rechnerischen Abschreibungsdauern von rund 100 Jahren bei Wohnhäusern (nur Gebäude) bzw. 133 Jahren (Gebäude mit Land). Bei Geschäftshäusern ergeben sich 50 bzw. 67 Jahre und bei Gastgewerbebauten 33 bzw. 50 Jahre.

Diese Sätze führen zu langen Abschreibungszeiträumen und damit zu einer geringen jährlichen Steuerentlastung. Die bisherige Möglichkeit, Rückstellungen für Grossrenovationen zu bilden, war ein wichtiges Instrument zur Glättung grosser Investitionskosten und zur Vermeidung einer möglichen Überbewertung. Die steuerliche Betrachtungsweise ist nicht zwingend deckungsgleich mit der handelsrechtlichen Betrachtung. Aus handelsrechtlicher Sicht kann ein höherer Abschreibungssatz notwendig sein, um eine handelsrechtliche Überbewertung der Liegenschaft zu vermeiden.

Häufige Fragen zur steuerlichen Behandlung von Rückstellungen für Grossrenovationen

Wieso haben gewisse Kantone die neue Praxis publiziert und andere noch nicht?

Dies obliegt den Kantonen, weshalb davon auszugehen ist, dass weitere kantonale Praxisentscheide laufend bekanntgegeben werden. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass einige Kantone bereits zuvor eine restriktive Praxis kannten, wie z.B. Solothurn.

Soll ich die Rückstellung unmittelbar auflösen?

Dies ist im Einzelfall zu beurteilen. In Kantonen mit hoher Kapitalsteuer ist dies nicht zu empfehlen. Ausserdem ist der Effekt auf die Jahresrechnung und die Gewinnreserven zu berücksichtigen, der allenfalls bei Aktionären, Genossenschaftern etc. zu einer erhöhten Ausschüttungsforderung (Dividenden, Zinsen) führen kann.

Kann ich keine Rückstellungen mehr machen für Grossrenovationen?

Jein. Wenn konkrete, individuelle oder regelmässig anfallende Projekte bestehen, kann weiterhin eine nicht pauschalisierte Rückstellung vorgenommen werden. Diese Interpretation des Bundesgerichts lässt einen gewissen Spielraum offen. Nicht mehr zulässig sind jedoch Rückstellungen, die bei effektiv durchgeführten Grossrenovationen nicht reduziert werden. Diese sehr liberale Praxis ist nun in etlichen Kantonen vorbei.

Soll ich 2025 noch eine Rückstellung für Grossrenovationen bilden, wenn ich 2026 beginnen muss, aufzulösen?

Auch dies ist im Einzelfall zu beurteilen. Jedoch sprechen wenig Gründe dagegen, die Möglichkeit im Jahr 2025 letztmals zu nutzen.

Ich möchte noch eine Rückstellung für Grossrenovationen behalten. Kann ich dies mit den kantonalen Behörden vereinbaren bzw. allenfalls ein Ruling einholen?

Pauschalisierte Rückstellungen ohne konkrete, individuelle Begründung (Projekte) sind nicht mehr möglich. Konkrete und spezifische Rückstellungen sind jedoch weiterhin möglich, insbesondere bei grösseren Immobilienportfolios. Somit steht auch Rulings nichts im Wege. Gerne können unsere Expertinnen und Experten mögliche Ansatzpunkte aufzeigen.

Weshalb ist z.B. der Kanton Zug liberaler als der Kanton Aargau im Kontext der Auflösung von Rückstellungen aus Grossrenovationen?

Die ist ein politischer bzw. verwaltungsbezogener Entscheid des jeweiligen Kantons und obliegt in unserem föderalistischen System den kantonalen Gremien.

Was gilt bei einer Steuerausscheidung im Kontext der Rückstellungen für Grossrenovationen, wenn mein Hauptsitz in Zug ist und meine Liegenschaften im Kanton Aargau?

Jeder Kanton kann die Ausscheidung nach seinen kantonalen Gesetzen bzw. seiner Praxis vornehmen. Somit wird der Kanton Zug die Rückstellung für Grossrenovationen im Umfang der Zuger Praxis weiterhin erlauben, während der Kanton Aargau gemäss seiner Praxis eine Auflösung zwischen 2025 bis 2027 verlangen wird.